发布时间：2020-04-13
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转自：物业管理资讯
随着社会城市化的发展，人们生活水平的不断提高，汽车作为出行交通工具得到了广泛普及，私家车越来越多，车辆停放问题成了亟待解决的一大问题。尤其是生活居住小区，车辆停放困扰着买车业主，同时也給小区物业管理带来了压力。业主与物业公司围绕车位使用、产权归属、车位收费合理性、路面停车等问题经常会产生争议和纠纷。这不仅仅是物业公司能完全解决和满足所有业主的需求问题，必须引起社会的关注和政府的重视，采取合理有效的措施，达到逐步完善的过程。
小区车辆停放现状
随着小区车辆日益增多，业主停车难，车辆停放问题越来越突出。主要表现为：
1、地面设有露天停车位未实行收费的，出现车位停满后业主将车辆停在小区道路上、行人通道甚至绿化带，有损小区形象，经常堵塞消防通道，存在安全隐患。
2、有车库、车位的业主，为图方便不将车辆停进车库内，随意停放。因乱停乱放引发车辆碰撞划伤事故，堵碍他人车辆出行时有发生。
3、下班时间，特别是晚上，小区大门口、人行道，商铺前停满小车，造成地面铺贴损坏严重。
4、业主因车位归属权和车辆停放收费问题发生争执和纠纷，并泄愤物业公司。
有些小区在保障消防通道能正常通行的情况下，在小区道路上划出停车位供业主停车，解决了部分业主停车问题。
也有的小区物业争得业主大会代表同意，地面车位、临时车位实行收费管理，杜绝了停车无序现象。
业主因车位归属权和车辆停放收费问题发生争执和纠纷。
主要原因
小区车位少是造成乱停乱放的主要原因。
1、设计规划的地面、地下车位配比不够，低于1:1，有的只有1:0.5甚至更低，无法满足日趋增多车辆停放的需求。
2、开发商在车位销售上未做到只限本小区业主购买使用，由于业主买房后一时买不起车位，而开发企业急用资金周转，难以长时间限定购买对象。特别是城市繁华中心楼盘，部分车位被小区周边住户购买，有的自己使用有的投资出租。
3、市中心商住小区，开发商将大部分车位用于商场停车计时收费，少部分出租或销售給小区业主。
4、开发企业为了出售车库，将车位租金定的很高，业主难以承受。
5、开发企业欠施工方工程款，将车位用于抵债，而收债方不急于出售待车位升值后销售。
6、业主一家两辆车只购买了一个车位，以轮流停放为由要求进入停车场。
7、车库当仓库用，车位借給他人或出租，车子停放车库门口。
8、为控制车辆进入小区，实行人车分流，将地面停车位全部改造成非机动车停放点。
车位种类和归属权
1、人防工程车位：开发商不拥有产权，不得出售，只拥有使用权（如果开发商将建设人防工程的成本已经分摊到销售的商品房的成本当中，则使用权的归属也随之转移）。
2、敞开式地面露天车位：《物权法》第74条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，小区的地面车位属于全体业主共有，如何使用需要经过全体业主共同决定。
3、业主购买车位：由业主出资购买，产权属于业主。
4、开发商所有车位：开发商投资建设的，不计入公摊，可出租或者出售给业主使用的。
收费标准和合理性
车位管理费的收费依据是国务院颁布的《物业管理条例》。《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。收费标准由业委会在管理规约中约定。
由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的公共区域进行经营的。业主向物业交纳的是车位管理费。
解决办法
地面车位收费只能起到促进规范管理，杜绝乱停乱放，减少剐蹭事故发生，保持道路畅通，维护交通秩序的作用，不能从根本上解决停车难问题。
1、政府出台相关政策，规划建设城市公共停车场所，在新建楼盘设计审批时，要充分考虑车辆停放需求，增加车位比例，最大限度满足业主需要，逐步解决停车难问题。
2、限制非小区业主购买车位、车库。《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。政府主管部门应出台有相关规定，车位、车库的出售只限小区业主购买使用，在车位紧张情况下一户只能买一个车位，不能批量出售給某个单位或个人，也不能因房屋销售结束将车位集中销售处理。
3、减少小区门口路市政路段(设定范围)车位停放收费时间，比如中午两小时免费停放。解决部分无车位车主的停车困难。
4、充分利用小区建成已有的停车位，不能因为管理上有困难，而取消原属于小区业主共同使用的地面车位，节约资源，采取合理收费，既维护秩序也为业主着想。
管理措施
停车管理矛盾已经成为影响小区和谐稳定的重要因素，解决车辆停放矛盾主要还是取决于物业如何加强管理。
1、小区车辆停放必须停放在规划停车位，或者临时停车位。临时停车位的设置应当经过业主大会、物业企业和当地消防部门批准备案。
2、对小区车位归属权和收费合法性向业主进行宣传，提高业主对规范车辆停放安全性的认识。
3、小区停车位收入、支出应当按照小区专项维修资金管理规定向业主公开，接受业委会和业主监督。
4、人防车库的收支独立核算，确保人防车库收入主要用于车库维护保养。
5、消防通道、人行道、绿化带设立禁停标志，严格禁止车辆破坏绿化。
6、实行智能化管理，在小区大门、地下停车场入口安装蓝牙感应和车牌自动识别系统，一个车位录入一个车牌号，控制无车位和外来车辆进入小区。业主车辆临时进入，做好登记，实行限时停放。
7、对于违反法停车管理规定不听劝阻的，业委会、物业公司可以依据管理规约采取相应处罚，情节严重的，如堵门、堵路、侵占消防通道的，可请有关执法部门，依法处罚。
只有物业企业对车辆停放实行严格管理，认真配合相关部门做好管理区域内的车辆停放和秩序保护工作，确保管理区域内消防通道和安全通道的畅通，才能使广大业主的生命和财产安全得到有效保障。
