发布时间：2020-05-09
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转自：中国物业管理
电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，全国多地物业管理条例近期陆续出台、修订或征求意见。
地方立法为规范物业管理提供了有力保障，为破解物业“顽疾”开出了法治良方。同时，物业管理不仅关乎小区内部，更是群众自治的体现、是社会治理的重要内容。社会各方应共同努力，在解决问题时也须多一分理解与宽容。
专项维修资金怎么用？车位车库如何分？出现私拉电线、制造噪音、违规饲养动物和出租房屋、悬挂物脱落、高空抛物等情形谁来管？各种“操心事”“烦心事”困扰着广大群众。围绕物业费、物业服务合同的纠纷在日常生活中更是五花八门、屡见不鲜。
北京物业管理行业协会法务部主任刘立华认为，不少业主参与小区自治的积极性不高。在实践中，对已成立的业主组织缺乏有效监督的事例时有发生。
“与物业管理相关的法制宣传不足，致使社会各界对物业管理存在认识误区，很多人对业主及物业公司权利义务的理解有偏差。”刘立华说。
“小物业”牵动“大民生”。作为衡量城市管理水平的重要标志，物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感、安全感。
群众有所呼，立法有所应。近期，深圳、北京、重庆等地物业管理条例相继实施，成都、广州等地将修订或制定物业管理条例提上日程，台州、西宁、九江、衡水等地也就本市物业管理条例向社会公开征求意见。
北京市人大常委会法制办主任王荣梅表示，《北京市物业管理条例》的出台将依法破解物业管理难题、规范物业管理工作，构建具有首都特点的超大城市基层治理新格局。
各地条例在体现共性的同时，结合实际，各具特色。
《重庆市物业管理条例》细化了物业管理区域禁止行为清单，鼓励使用新技术为物业服务提供便利，建立起第三方评估制度，并创设了民宿等住宿服务规范。
《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管，修改业主大会生效和表决门槛，降低业委会选举门槛，并强化对业委会的监督。
多地物业管理条例近期或出台或修订或征求意见，都是一种好现象。无论是新施行的地方物业管理条例，还是正在立法的地方条例，都是以各地物业管理问题为导向对原制度进行完善，这体现出立法者正视问题、顺应民意的立法态度。
在此基础上，各地可以借鉴其他地方立法亮点，因为各地物业管理既有差异，也有相似之处，互相借鉴可提升立法效率和质量。
法律的生命在于实施。
长期以来，由于居民小区属于业主自治范畴，行政管理很少介入，这就造成业主自治不力，而行政管理又缺位。
虽然有国务院《物业管理条例》和地方物业管理制度，但落实效果都不太理想。因此，明确各方责任应成为立法重点，强化责任落实才能避免物业管理法规沦为“纸规”。
“落地的关键是以问题为导向，用解决问题倒逼落实。”刘立华认为，首先要加强配套制度建设。目前很多规定带有原则性，需要有关部门及时出台相关配套措施，立法本意才能落到实处。
物业管理项目多、涉及面广，充分调动各方积极性很有必要。“政府部门、有关机构和组织履职尽责必不可少。加强对主管部门、街道、社区和业主组织工作人员、物业从业人员培训，保障其切实履行职责。同时，对落实不到位的部门和人员按规定督促、问责。”刘立华说，还要发挥行业协会和专业服务机构作用，借助各方力量共促物业管理水平提升。
物业公司服务能力的提升及对物业公司的监管不可或缺。公司应集中精力提高服务水平、提升业主满意度。为有效考核监督物业公司，业内人士建议进一步量化物业服务指标，更新现行物业服务标准。
另外，对业主的宣传教育同样不容忽视。“有些业主法律意识淡薄、契约精神缺失，无故拖欠物业费，在小区随意乱为。”中国人民大学公共管理学院教授王丛虎认为，条例针对多种不文明行为规定了处罚措施。加强宣传教育、健全个人信用联合惩戒机制有助于减少上述行为的发生。
破除物业“痼疾”，单凭一方独力难支。大家除了遵守法律法规及管理规约外，遇到纠纷，少不了坐下来协商。到那时，不妨少一分抱怨和指责，多一分理解与宽容。
